Quy hoạch không gian phát triển quốc gia: [Bài 4] Định giá tài nguyên thiên nhiên

Quy hoạch không gian phát triển quốc gia theo tiếp cận cảnh quan hệ sinh thái đặt đất đai và tài nguyên thiên nhiên vào trung tâm cấu trúc phát triển và tài khóa.

Năm 2015, tổng thu từ nhà đất và lệ phí đạt 128.744 tỷ đồng, phản ánh giai đoạn khai thác đất phục vụ cân đối ngân sách và đầu tư hạ tầng. Năm 2020, nguồn thu từ đất vượt 209.400 tỷ đồng, tăng khoảng 1,6 lần so với 2015, gắn với mở rộng đô thị và công nghiệp hóa. Năm 2025, tổng thu từ nhà đất đạt 575,5 nghìn tỷ đồng, cao gần 2,7 lần so với 2020 và khoảng 4,5 lần so với 2015, đặt ra yêu cầu đổi mới tư duy quy hoạch và định giá.

Tích hợp SEEA, LADM và IFC cho phép định danh, mô hình hóa và định giá tài nguyên theo không gian đa tầng từ lòng đất, bề mặt, không gian ngầm, biển, bầu trời đến quỹ đạo. Cách tiếp cận hỗ trợ xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, nâng cao minh bạch tài khóa, tăng hiệu quả phân bổ nguồn lực và bảo đảm phát triển bền vững dài hạn.

Phân vùng định giá đất

Trong kỷ nguyên sinh thái, không gian phát triển quốc gia vượt ra ngoài giới hạn bề mặt địa lý hai chiều 2D quen thuộc. Hoạt động khai thác khoáng sản đi sâu vào lòng đất, xây dựng không gian ngầm phục vụ đô thị hóa, phát triển hạ tầng trên cao, quản lý vùng trời tầm thấp cho logistics và viễn thông, mở rộng hoạt động hướng ra biển, đại dương và quỹ đạo vũ trụ đã tạo ra yêu cầu quản trị quy hoạch, định giá và quản lý không gian phát triển quốc gia hoàn toàn mới.

Phát triển theo trục thẳng đứng trở thành đặc trưng nổi bật, đặt ra bài toán định giá tài nguyên thiên nhiên gắn với quy hoạch không gian phát triển quốc gia. Cách tiếp cận quản trị không gian đa chiều từ tâm Trái Đất đến hết bầu khí quyển và vượt ra không gian vũ trụ trở thành nền tảng cho quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa dựa trên khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số.

Định nghĩa đất đai theo không gian từ tâm Trái Đất tới không gian vũ trụ giúp phản ánh đầy đủ bản chất vật lý và pháp lý của tài nguyên. Quyền tài sản được nhìn nhận dưới dạng tập hợp quyền phân tầng theo chiều sâu, chiều cao và phạm vi sử dụng. Mỗi tầng không gian mang đặc tính kinh tế, sinh thái và kỹ thuật riêng, đòi hỏi cơ chế định lượng và định giá tương thích. Tư duy chỉ dựa trên diện tích bề mặt không đáp ứng yêu cầu quản lý đô thị nén, hạ tầng ngầm, công trình trên cao và tài nguyên không gian. Việc chuyển dịch sang quản trị theo không gian cho phép Nhà nước kiểm soát hiệu quả phân bổ nguồn lực, hạn chế xung đột sử dụng không gian và tối ưu hóa giá trị kinh tế gắn với bảo tồn hệ sinh thái.

Hệ thống hạch toán kinh tế môi trường SEEA đóng vai trò trung tâm trong quá trình chuyển hóa giá trị vật lý và sinh thái thành giá trị kinh tế có thể tích hợp vào hệ thống tài khoản quốc gia. Khung Trung tâm của SEEA tập trung vào hạch toán tài sản riêng lẻ như khoáng sản, nước, đất, rừng theo nguyên tắc giá trị trao đổi, tạo cơ sở đo lường trữ lượng, suy giảm và tái tạo tài nguyên gắn với tăng trưởng GDP.

SEEA hạch toán hệ sinh thái tiếp cận theo không gian, lượng hóa dịch vụ hệ sinh thái như điều hòa khí hậu, bảo vệ bờ biển, lọc nước, giá trị cảnh quan, hỗ trợ tiền tệ hóa lợi ích bảo tồn, đánh giá tổn thất môi trường, phục vụ hoạch định chính sách phát triển xanh và kinh tế tuần hoàn. Tích hợp SEEA vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đòi hỏi kiến trúc dữ liệu số tiêu chuẩn hóa.

Mô hình LADM theo ISO 19152 giữ vai trò trụ cột pháp lý, cho phép quản lý địa chính 3D, mở rộng sang không gian biển, không gian ngầm, không gian trên cao và mô đun định giá. Mô hình qhỗ trợ số hóa quy hoạch không gian, kiểm soát mục đích sử dụng đất, ghi nhận giá trị và quy trình định giá hàng loạt đến từng thửa đất. Song song, tiêu chuẩn IFC theo ISO 16739 đảm nhiệm mô hình hóa vật lý chi tiết hạ tầng, công trình và địa chất. Ánh xạ giữa quyền pháp lý trong LADM với vật thể vật lý trong IFC tạo lập bản sao số quốc gia, nơi mỗi đối tượng không gian gắn liền thông tin pháp lý, kinh tế và kỹ thuật.

Cơ sở dữ liệu đất đai tích hợp hạch toán SEEA giúp thu thập dữ liệu từ bản đồ địa chính số, không gian thửa đất, thông tin đăng ký quyền sử dụng đất, dữ liệu giá giao dịch trong thời hạn 24 tháng, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã phê duyệt, tạo nền tảng cho đánh giá điều kiện khu vực.

Phương pháp vùng giá trị và thửa đất chuẩn được sử dụng để xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất. Chồng xếp lớp bản đồ địa chính với lớp không gian đất đai nền cho phép kiểm tra mức độ cập nhật chỉnh lý, đánh giá chất lượng dữ liệu. Việc xây dựng lớp đặc tính thửa đất tổng hợp diện tích, hình thể, vị trí, hạ tầng tiếp cận, điều kiện kinh tế xã hội hỗ trợ phân tích thống kê chuyên sâu. Xác định vùng giá trị dựa trên đặc tính thửa đất, mạng lưới giao thông, khoảng cách tới trung tâm hành chính, thương mại, giáo dục, y tế, công viên, khu vui chơi giải trí giúp phản ánh chênh lệch giá trị không gian. Vùng giá trị được thể hiện trực quan trên bản đồ địa chính số, phân nhóm theo khoảng giá, hỗ trợ minh bạch hóa thông tin.

Lựa chọn thửa đất chuẩn dựa trên tần suất xuất hiện đặc tính phổ biến, mức ổn định về mục đích sử dụng, ranh giới pháp lý rõ ràng, tình trạng pháp lý đầy đủ tạo điểm neo cho quá trình so sánh và điều chỉnh giá. Lập bảng tỷ lệ so sánh thông qua phân tích thống kê cho phép lượng hóa mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố tới giá đất. Tham vấn chuyên gia, khảo sát người sử dụng đất, đối chiếu giao dịch thị trường giúp rà soát, hiệu chỉnh kết quả định giá, giảm sai lệch giữa các thửa liền kề và giữa các vùng giá trị. Toàn bộ quy trình được số hóa, tích hợp vào cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia gắn với SEEA, LADM và IFC tạo ra hệ sinh thái dữ liệu phục vụ quản trị không gian đa chiều, đa mục đích.

Cách tiếp cận định giá tài nguyên thiên nhiên theo quy hoạch không gian phát triển quốc gia tích hợp SEEA phục vụ quản lý đất đai và mở rộng sang quản trị khoáng sản, nước, rừng, biển, vùng trời. Nền tảng dữ liệu thống nhất tạo động lực cho kinh tế dữ liệu, kinh tế số, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn, góp phần nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực, tăng cường minh bạch, hỗ trợ phát triển bền vững dài hạn cho quốc gia.

Tích hợp SEEA, LADM và IFC để định giá tài nguyên thiên nhiên

Tích hợp SEEA, LADM và IFC tạo nền tảng cho nhận diện, mô hình hóa và lượng hóa giá trị tài nguyên theo không gian ba chiều gắn với quy hoạch phát triển quốc gia.

Quản trị tài nguyên lòng đất và không gian ngầm giữ vai trò then chốt đối với định hình mô hình tăng trưởng dựa trên kinh tế tuần hoàn và bảo đảm an ninh năng lượng quốc gia. Khai thác khoáng sản, nước ngầm và không gian ngầm đô thị mở ra nguồn lực phát triển lớn song yêu cầu cách tiếp cận quản trị tinh vi dựa trên dữ liệu, tiêu chuẩn hóa và định giá đầy đủ. 

Quyền khoáng sản cần được nhìn nhận như một đối tượng không gian 3D độc lập với quyền sử dụng đất bề mặt. Thân quặng tồn tại dưới dạng các khối thể tích kéo dài theo chiều sâu, có ranh giới địa chất rõ ràng và vòng đời khai thác xác định. Mô hình hóa bằng IfcGeotechnicalStratum cho phép biểu diễn trữ lượng khoáng sản theo dạng phần tử thể tích (voxel), liên kết trực tiếp với dữ liệu địa chất và công nghệ khai thác.

Trên phương diện pháp lý, LADM ghi nhận quyền khai thác khoáng sản như quyền tài sản có thời hạn, chồng lớp lên thửa đất bề mặt song bị giới hạn bởi độ sâu và phạm vi khai thác. Cách tiếp cận giúp giảm xung đột lợi ích, tăng minh bạch trong cấp phép và kiểm soát nghĩa vụ tài chính. Định giá khoáng sản chưa khai thác đối mặt hạn chế do thiếu thị trường giao dịch.

SEEA đề xuất sử dụng phương pháp Giá trị hiện tại ròng (NPV) của dòng địa tô tài nguyên trong tương lai. Địa tô tài nguyên được xác định từ doanh thu khai thác trừ chi phí trung gian, chi phí lao động, khấu hao và lợi nhuận định mức của vốn sản xuất. Giá trị tài sản khoáng sản được cập nhật theo biến động giá hàng hóa toàn cầu và trữ lượng còn lại. Cơ sở dữ liệu tích hợp cho phép Nhà nước theo dõi biến động giá trị tài nguyên quốc gia, điều chỉnh thuế tài nguyên và phí cấp quyền khai thác theo nguyên tắc công bằng và hiệu quả.

Quản lý nước ngầm đòi hỏi chuyển đổi từ cách tiếp cận theo đầu giếng khoan sang quản trị theo thể tích tầng chứa nước. Tầng chứa nước được xem là đơn vị không gian có khả năng hồi phục hữu hạn, chịu tác động của khai thác, biến đổi khí hậu và xâm nhập mặn. Quyền khai thác cần được cấp theo thể tích nước cho phép khai thác hàng năm, gắn với khả năng tái tạo. Cảm biến IoT đo mực nước, độ mặn và tốc độ sụt lún được tích hợp vào bản sao số, hỗ trợ mô phỏng tác động theo thời gian thực. Định giá nước theo SEEA dựa trên giá thị trường tại khu vực có giao dịch quyền nước hoặc áp dụng giá bóng phản ánh đóng góp cận biên vào sản xuất. Đối với vùng chịu sụt lún và xâm nhập mặn, chi phí ngoại tác cần được nội hóa vào thuế khai thác để phản ánh đầy đủ giá trị tài nguyên.

Không gian ngầm đô thị mở ra dư địa phát triển lớn cho hạ tầng kỹ thuật, giao thông và logistics. Phân lớp theo độ sâu cho phép xác định chức năng kinh tế phù hợp. Lớp nông phục vụ hạ tầng kỹ thuật và thương mại kết nối, lớp trung dành cho bãi đỗ xe ngầm và trung tâm logistics dữ liệu, lớp sâu cho hệ thống metro và công trình an ninh. Định giá không gian ngầm cần vượt qua tư duy giá đất bề mặt. Phương pháp chiết khấu dòng tiền thu nhập cho phép xác định giá trị dựa trên giá trị bất động sản ngầm hoàn thành trừ chi phí xây dựng và lợi nhuận nhà đầu tư. LADM lưu trữ hệ số điều chỉnh theo độ sâu, hỗ trợ định giá hàng loạt cho dự án ngầm.

                      Định giá tài nguyên, thiên nhiên, không gian phát triển quốc gia

Nguồn: Tổng hợp.

Trên bề mặt, quản trị hệ sinh thái rừng và sông hồ yêu cầu tách biệt quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài nguyên sinh học. Quyền sở hữu cây gỗ được định danh độc lập, mô hình hóa bằng IfcVegetation nhằm truy xuất nguồn gốc, đáp ứng yêu cầu thị trường tín chỉ các-bon và quy định thương mại quốc tế. Định giá rừng theo SEEA bao gồm giá trị gỗ theo thị trường và giá trị dịch vụ hệ sinh thái như hấp thụ các-bon, giữ đất, điều tiết nước. Hành lang bảo vệ nguồn nước được thiết lập như vùng đệm không gian chịu hạn chế sử dụng, giá trị được xác định theo chi phí thay thế của hệ thống xử lý nước nhân tạo.

Quản trị không gian biển mở rộng địa chính sang môi trường đa tầng với chồng lấn quyền mặt nước, cột nước và đáy biển. LADM cho phép đăng ký các quyền gắn với biến động ranh giới theo thủy triều và xói lở. Định giá tài nguyên biển dựa trên địa tô khai thác sinh vật biển và giá trị quyền sử dụng khu vực biển cho năng lượng tái tạo ngoài khơi, phản ánh chi phí cơ hội của hoạt động kinh tế bị loại trừ. Không gian hàng không tầm thấp và vũ trụ mở ra biên giới phát triển mới. Hành lang bay số cho drone được mô hình hóa như các ống không gian 3D, định giá dựa trên chi phí tránh được so với vận tải truyền thống. Tài nguyên quỹ đạo và phổ tần được đăng ký trong lớp dữ liệu mở rộng, định giá theo giá trị khan hiếm và dòng dữ liệu tạo ra từ vệ tinh. Dữ liệu viễn thám trở thành đầu vào quan trọng cho quản trị đất đai và tài nguyên bề mặt.

Tích hợp SEEA, LADM và IFC biến cơ sở dữ liệu đất đai thành hạ tầng số quốc gia, hỗ trợ kinh tế dữ liệu, kinh tế số, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn. Định danh và định giá đầy đủ mọi lớp không gian từ lòng đất đến bầu trời tạo điều kiện nội hóa chi phí môi trường, nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực và hướng tới phát triển bền vững dài hạn.

PGS.TS Nguyễn Đình Thọ

Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường